Myslíte si, že vhodnú kúpnu zmluvu na byt nájdete na webe? Pozor, budete prekvapení. Túto chybu môžete urobiť aj vy.
Kúpna zmluva na byt resp. zmluva o prevode vlastníctva bytu predstavuje veľmi dôležitý dokument pri predaji/kúpy nehnuteľnosti, nakoľko od nej závisí nielen samotný prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prospech kupujúceho ale aj prípadne veci, ktoré môžu nastať po podpise zmluvy alebo aj po zavkladovaní vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Podľa zákona je zmluvu potrebné vyhotoviť v písomnej forme a je nutné aby obsahovala všetky náležitosti v zmysle § 43 a § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Kúpna zmluva musí obsahovať
Údaje zmluvných strán
Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt, štátne občianstvo.
Údaje predmetu prevodu
údaje z listu vlastníctva danej nehnuteľnosti (číslo LV, katastrálny úrad, katastrálne územie, číslo bytu, poschodie, vchod, ulica, popisné a súpisné číslo, obec, výmera, spoluvlastnícky podiel bytu, spoluvlastnícky podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, spoluvlastnícky podiel k pozemku, parcelné číslo, výmera v m2, druh pozemku, parcela registra „C“ a výška podielu. Ak nehnuteľnosť vlastnia viacerí spoluvlastníci je potrebné uviesť presné podiely každého z nich.
Predmet zmluvy
Predmetom zmluvy je záväzok predávajúceho previesť svoje výhradné vlastníctvo, alebo spoluvlastníctvo v režime BSM, alebo podielové vlastníctvo na kupujúceho. Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť za tento prevod predávajúcim danou zmluvou určenú kúpnu cenu.
Zmluva musí obsahovať dohodnutú kúpnu cenu a spôsob jej úhrady. Ak kupujúci kupuje byt z vlastných finančných prostriedkov (prevod ide z jeho účtu na účet predávajúceho). Odporúča sa využiť vinkuláciu kúpnej ceny v banke, resp. využiť notársku úschovu. Danú problematiku rieši článok: „Ako neprísť o peniaze.“ Pri čerpaní hypotekárneho úveru sa kúpna cena prevádza z banky na účet predávajúceho.
V tomto článku je potrebné stanoviť aj odstúpenie od zmluvy, pokiaľ by sa neuhradila kúpna cena v danej výške a v danom termíne.
Zmluva musí obsahovať popis bytu (číslo bytu, súpisné číslo, celková výmera v m2, počet izieb, príslušenstva (predsieň, kuchyňa, kúpeľňa, wc, pivnica,…) a zariadenia (kuchynská linka, vstavané skrine,…). Ďalej musí obsahovať popis spoločných častí a zariadení bytového domu (vnútorná inštalácia – rozvody vody, plynu, elektroinštalácia, odpady), výťah, poštová schránka, zvonček, domový telefón.
Technický stav domu a bytu
Kupujúci musia prehlásiť, že sa oboznámili s technickým stavom bytu, spoločných častí a zariadení domu, tento stav je im známy a v takomto stave daný byt kupujú.
Osobitné ustanovenia
Tu predávajúci vyhlasujú, že na danej nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, bremená alebo akékoľvek práva tretích osôb okrem zákonného záložného práva v zmysle §15 zák. č.182/1993 Z. z. Pokiaľ sa tam nachádza ťarcha v prospech banky, predávajúci sa zaväzujú uskutočniť všetky právne úkony pre výmaz záložného práva. Kupujúci vyhlasujú, že pristupujú k zmluve o zriadení spoločenstva, resp. pristupujú k zmluve o výkone správy bytov.
Ďalšie náležitosti zmluvy:
pravdivosť vyhlásení zmluvných strán o právnom a technickom stave bytu
možnosti odstúpenia od zmluvy, prípadné pokuty
hradenie poplatkov súvisiacich s prevodom
doručovanie zásielok obidvoch zmluvných strán
prehlásenie, že nemajú žiadne nedoplatky na úhradách spojených s užívaním bytu a žiadne nedoplatky daňovej povahy
odovzdanie bytu
Úprava práv k pozemku zastavaného obytným domom
V kúpnej zmluve musia byť upravené aj práva predávajúceho k pozemku zastavaným obytným domom, uviesť treba parcelné číslo, výmera v m2, druh pozemku a spoluvlastnícky podiel. Pokiaľ pozemok nie je v podielovom spoluvlastníctve bytov, treba uviesť že nie je predmetom prevodu podľa danej zmluvy.
Záverečné ustanovenia
Napísať platnosť a účinnosť zmluvy, počet rovnopisov, vzájomná súčinnosť pri prerušení konania na KÚ a oprave zmlúv, meniť zmluvné podmienky zmlúv, prehlásenie o právnej spôsobilosti na podpis zmlúv, miesto a dátum podpisu, vlastnoručný podpis.
Bez ohľadu na to, či ste predávajúci alebo kupujúci, kúpna zmluva by mala byť formulovaná tak, aby v čo najväčšej miere ochránila vaše práva. Ochráni vás pred prípadnými problémami a možnými situáciami, ktoré môžu vzniknúť počas prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, ale aj po tomto procese.
Vzory kúpnych zmlúv stiahnuté z webu sú častokrát v konečnom dôsledku vo váš neprospech, pretože ich formulácia je všeobecná a môžu obsahovať skryté nástrahy, ktoré nepostrehnete. Každý realitný obchod je iný.
Predávajte svoju nehnuteľnosť s istotou.
Ak sa chcete poradiť o danej problematike, neváhajte kontaktovať profesionálneho makléra.
Ak sa vám článok páčil, dajte Páči sa mi to alebo článok zdieľajte so svojimi priateľmi, alebo napíšte komentár.
